Egy jogszabálymódosítás nyomán egyértelművé vált, hogy vételi ajánlatot, avagy vételi szándéknyilatkozatot 2021-től nem szerkeszthet az ingatlanos. Helyette ügyvédet javasolt igénybe venni.
A módosítás nyomán az iratokat-adatokat beszerezheti, ugyanakkor okiratot nem szerkeszthet. Ebbe a vételi ajánlat, avagy vételi szándéknyilatkozat szerkesztésének tilalma is beletartozik, mivel az ajánlat megtételével ajánlati kötöttség keletkezik, az elfogadással pedig létrejön a szerződés.
A fenti szabályozás az ingatlanforgalom biztonságát is elősegíti, mivel számos fontos tény, körülmény és jogi kérdés felmerül a vételi ajánlat, szándéknyilatkozat megtétele során, amelyben ügyvéd tud megfelelő tanácsot adni. Nem lehet az ajánlattételt úgy megtenni, hogy nem látunk tisztán, vagy ha sürgetve vagyunk, esetleg, ha jogban járatlan fél szerkeszti azt.
Az ajánlat elfogadásával létrejön a szerződés, így egy meggondolatlan, pontatlan ajánlatot követően az eladó jóindulatától függ a helyzet megoldása, amely számtalan esetben jogvitát eredményez és akár egy élet munkáját is kockára teheti.
Miért jó, ha ügyvéd jár el?
Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény alapján az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése, és az ezzel összefüggésben végzett letétkezelés mind-mind ügyvédi tevékenységnek minősülnek. Eddig sem lehetett volna ezeket ingatlanosnak csinálni, amit az új szabályozás csupán megerősít.
Az ingatlanközvetítőknek, ingatlanosoknak más a szerepe, mint az ügyvédeknek. Az ingatlanos összehozza az ügyletet, az ügyvéd pedig a zökkenőmentes lebonyolításért felel szakmailag, etikailag, felelősségbiztosításával, sőt azon túlmenően akár magánvagyonával. Az ingatlanosnak nem feladata a teljeskörű tanácsadás és a jogi finomságok kezelése, pedig egy vételi ajánlat, és elfogadása alapján az ügylet főbb paraméterei eldöntésre kerülnek.
Ezzel szemben az ügyvéd garantálja a jogügylet és a felek biztonságát. Minden esetben köteles megvizsgálni az adott ingatlan jogi helyzetét, tájékoztatni az ügyfelét – és a jogi képviselő nélkül eljáró másik felet is – az adásvétel menetéről, kapcsolódó költségekről, adó- és illetékszabályokról, releváns jogi kockázatokról.
Az ügyvéd az ügyfele érdekeit köteles képviselni – és ha a másik fél jogi képviselő nélkül jár el, akkor őt is –, az adott okiratban leképezni és erre semmilyen ráhatással nem lehet a díjazása, annak mértéke, esedékessége. Az ügyféli érdekek megfelelő tükrözése mellett pedig az ügyvéd által szerkesztett okiratoknak joghatás kiváltására is alkalmasnak kell lenniük, azaz ügyvéd nem szerkeszthet értelmetlen, alkalmatlan vételi ajánlatokat.
A fentiek okán minden ügyfélnek, aki akár eladói, akár vevői oldalon ingatlanügyletbe kezd, már a folyamat legelején, azaz az ingatlanos megbízása előtt indokolt saját ügyvédhez fordulni.
Pénzt azért adhatok az ingatlanosnak vevőként?
Bevett gyakorlat, hogy az ajánlat megerősítéseként pénzt kér el az ingatlanos, ingatlanközvetítő, amely addig ”letétben” van nála, amíg az adásvétel létrejön, vagy meghiúsul. Erre álláspontom szerint az ingatlanosoknak nincs megfelelő jogcíme, felelősségbiztosítása, valamint eleve kérdéseket vet fel a letétkezelés, annak biztonsága és szabályozatlansága.
Ugyanakkor, mivel 2021-től a vételi ajánlatokat, szándéknyilatkozatokat nem szerkeszthetik az ingatlanosok, így teljesen egyértelmű, hogy ezzel összefüggésben pénz átvételére sem jogosultak. Erre az ügyvédi tevékenységről szóló törvény fenti szabályai szerint az ügyvédek jogosultak.
Amennyiben nem tud egy ügylet 24-48 órát várni, vagy mindenképp szeretnék a felek pár órán belül pénzzel megalapozni a bizalmat – amelynek megbízható felek között eleve nincs értelme -, akkor azt lehet ügyvédi letét igénybevételével is csinálni.
Ebben az esetben az ügyvéd által szerkesztett vételi ajánlat, szándéknyilatkozat mellett az ügyvédnél teljesítési letétbe tudja helyezni az adott összeget az ajánlattevő az eladó javára azzal, hogy ha létrejön az adásvétel, akkor a vételár részeként (megfelelő jogcímmel) az eladónak az átutalásra kerül, míg, ha nem jön létre, akkor visszautalásra kerül az ajánlattevő részére. Emellett természetesen emellett arra is van jogi lehetőség, hogy az ingatlanos jutaléka is biztosítva legyen.
***
A fenti cikk a https://szgg.hu/veteli-ajanlat-ugyved/ linken található hosszabb publikáció kivonatos verziója. Bármilyen kapcsolódó kérdés esetén rendelkezésre állok az alábbi elérhetőségeim bármelyikén.
Dr. Szabó Gergely Gábor LL. M. ügyvéd
Bán, S. Szabó, Rausch & Partners Ügyvédi Iroda
gszabo@szgg.hu mob.: +36 30 549 1089
Facebook: https://www.facebook.com/szgglaw/
https://szgg.hu
