Mindenkinek az az érdeke, hogy az egész gazdasági helyzetre egy láncolatként tekintsük most. Kommunikáljunk a partnerekkel, és ha lehet, rögzítsünk minden megállapodást írásban. Érdemes tehát tárgyalni a bérbeadókkal, egyúttal törekedni a kompromisszumos megoldások kialakítására.
- Ingatlan bérleti szerződések.
- Helyes kommunikáció.
- Mit jelent a kormány rendelete a hitelek befagyasztásáról?
- Mire kell még figyelni?
Dr. Hagya Szabolcssal ( Noll Ügyvédi Iroda ) beszélgetett Gangel Péter a koronavírus miatti aktuális jogi kérdések kapcsán:
Titeket, illetve az ügyvéd szakmét hogyan érinti a kialakult helyzet?
Vegyesen érinti szerintem az ügyvédi szakmát. Nagyon sok munkajogi és ingatlan jogi kérdés érkezik most több platformon is, ezért a külső szemlélő azt gondolhatja, hogy az ügyvédi irodáknál az ügyfelek ott kopogtatnak az ajtóban mindenkinél. Ez sajnos nem így van. Úgy látom, hogy sok kollégát ért váratlanul és sokan nem voltak felkészülve. Például sok ügyvédi iroda ingatlan adásvételekre volt ráállva, ők ezt a válságot jelentősen megérzik.
Ami pedig minket illet, sok ügyfelünknek van akkut és gyors reagálást kívánó ügye, ezeket igyekszünk minél előbb és precízen megoldani. Jellemzően ezek most munkajogi és ingatlannal kapcsolatos ügyek. Mondok egy példát. Lehet hallani, hogy az online értékesítés és ügyfélszerzés mennyire fontosak most. Ez így is van, viszont a cégek egy jelentős részének nincs rendben az adatvédelme, ezért email listát sem tud építeni. Az adatvédelem egy kezdetleges kialakítására érdemes tehát gondolni cégvezetőként.
Ingatlan bérleti szerződések esetében mi minősül vis maior helyzetnek?
A vis maior most egy gyakran használt fogalom, egzaktan nem rendelkezik róla a magyar jogrendszer, a bírói gyakorlat alakította ki. Közérthetően fogalmazva minden olyan helyzet vis maior, amit előre nem lehetett látni, emellett a technika és a tudomány mai állásával nem lehet kikerülni a következményeit. Maga a koronavírus, illetve annak a globális méretű terjedése önmagában vis maior helyzet. Amennyiben adottak rá a feltételek és a környezet, akkor lehet vis maior helyzetre hivatkozni, viszont óva intenék attól minden cégvezetőt, hogy mostantól minden késedelemnél tegye fel a kezét. Ez ugyanis eltávolítja a feleket a megegyezéstől.
Fontos elkülöníteni, hogy egy szerződés teljesítése ellehetetlenül, vagy pedig csúszás következik be a bérleti díjak teljesítésében. A két külön helyzet ugyanis eltérő eljárást tesz indokolttá. Például ha bekövetkezik a kijárási tilalom, akkor ez az eset a bérleti viszonyra vonatkozó vis maior helyzet lesz, és lehetetlenül a szerződés. A törvény értelmében megszűnik ilyenkor a szerződés, a feleknek pedig el kell számolnia egymással.
Amennyiben késedelem keletkezik, olyankor a szerződésszegésért, vagyis a csúszásért nem lehet felelőssé tenni a szerződésszegő felet. Vagyis nem számolható fel késedelmi kamat, ugyanakkor a teljesítési kötelezettség nem szűnik meg, csak későbbre tolódik. Egy-egy eset kapcsán célszerű az alkalmazott ügyvéddel, illetve jogi tanácsadóval konzultálni.
Milyen kommunikációs formákat javasolsz?
Minden ügyemben a megegyezést keresem, a jelenlegi helyzetben pedig általánosan tapasztalható, hogy rugalmasak és empatikusak a felek. Mindenkinek az az érdeke, hogy az egész gazdasági helyzetre egy láncolatként tekintsük most. Amint tudjuk, hogy csúszni fogunk a fizetéssel, jelezzük a partner felé, lehetőség szerint írásban. Mindent erősítsünk meg írásban, legyen leírva. Ha egy telefonos beszélgetésben születik megállapodás, azt is erősítsük meg emailen, faxon vagy levélben.
Mi a helyzet, amikor egy szerződés azért nem tud teljesülni, mert mondjuk nem érkezett meg az alapanyag?
Ez például egyértelműen vis maior helyzet. Ez olyan körülmény, amivel nem kellett előre számolnom, nem tudom saját erőből elhárítani. Fontos azonban a szerződéskötés időpontja. Mert a szerződéskötés időpontjában nem kellett, hogy a vis maior helyzettel számoljunk.
Mit jelent a kormány rendelete a hitelek befagyasztásáról?
Az adós a hitelfizetési kötelezettségének december 31-ig nem kell, hogy eleget tegyen. Vagyis nem kell fizetni tőkét vagy kamatot. A fizetési kötelezettség azonban nem megszűnik, hanem a futamidő hosszabbodik. Egyébként, ha valaki szeretné és tudja is fizetni a törlesztőrészleteket továbbra is, az megteheti.
A lízingszerződéseket érinti-e a moratórium?
Erre vonatkozóan nem láttam még kormány bejelentést. Bízom benne, hogy gondolni fognak erre is. Nem merem ezt egyértelműen kijelenteni, de a véleményem szerint gondolni fognak rá a jogalkotók.
Mit tudunk a munkajogi változásokról, munkaidő beosztással kapcsolatban?
Ami biztos, hogy a kormány igyekszik segíteni a munkáltatókat annak érdekében, hogy a munkavállalókat sikerüljön megtartani. A munkaidő beosztás és a munkajogi szabályok rugalmassága az, ami ennek hatására megnőtt. Továbbá a járulékbefizetési kötelezettségek kapcsán jelentős enyhítéseket kapnak a munkáltatók a különösen érintett szektorokból. Vannak tehát olyan előremutató intézkedések, amelyek valódi segítséget jelentenek majd a munkáltatóknak.
Annak a cégnek, aki saját döntése alapján home office-ba kényszerült, a bérelt iroda kapcsán érdemes-e tárgyalni a bérbeadóval?
Mindenféleképpen érdemes tárgyalni a bérbeadóval. Senkinek sem egyszerű most, bérlőként, illetve bérbeadóként sem érdek a bevételtől való elesés. Közös érdek, hogy a bérleti jogviszony hosszútávon fennmaradjon. Egy kompromisszumos megoldás keresése a javasolt. Ideális esetben egy szerződésmódosításra lenne szükség, ha erre nincs mód, akkor a semminél az emailes levelezés is jobb.
Mi az, amire még oda kell figyelnie egy cégvezetőnek?
Először az emberi oldalát emelném ki. Fontos az empátia. Csak akkor tudunk ebből a helyzetből kijönni, ha mind a ketten engedünk. A jogi kérdésekre pedig ahány terület, talán annyiféle válasz lehetséges. Például egy bérleti szerződés esetében a hossz, az árazás, a fizetési ütemezés, adott esetben annak a devizája. Nem mindegy most, hogy mikori rögzítéssel vesszük alapul az árfolyamot. Online működő vállalkozások esetében az adatvédelmet megfontolásra ajánlom. A franchise rendszerek tulajdonosainál próbáljunk a partnerekkel közös megoldást kidolgozni.
Mi történik a bérleti szerződésekkel akkor, ha tényleg lakhely elhagyási tilalom lép életbe?
A bérleti szerződések esetében az újra tárgyalás elengedhetetlen, emellett az esetek legnagyobb részében a vis maior helyzet fenn fog állni és hivatkozási alapot teremt majd. Azt azonban ne felejtsük el, hogy a kijárási tilalom idején munkába járni és élelmiszerboltba el lehet menni a legrövidebb úton. Munkajogi szempontból a munkáltató legfontosabb kötelezettsége a foglalkoztatási kötelezettség. Vis maior helyzet esetén ugye gyakorlatilag ellehetetlenül ez a foglalkoztatási kötelezettség, ebben az esetben sajnos a munkavállalónak munkabér nem jár.
Ha elrendelik a home office-t, akkor a szükséges feltételek biztosítása mellett jár a munkabér. Ha a munkáltató nem a munkabért, de egyébként a lehetősége volna rá, akkor a munkavállalónak alapbér jár és a szerződésében szereplő bérpótlékok. Ha a munkavállalónak karanténba kell vonulnia, akkor betegszabadságra és táppénzre kerül. Érdemes ezt egyeztetni a könyvelővel is. Kommunikáljunk és beszéljünk, mert közös erővel könnyebb lesz átlendülni.
Köszönjük szépen Szabolcsnak, hogy eljött hozzánk és megosztotta velünk ezeket a fontos tudnivalókat. Amennyiben további kérdéseitek lennének, akkor az alábbi elérhetőségen tudjátok ezeket feltenni: hagya.szabolcs@gmail.com
