Hogyan alakulnak az ingatlanárak? Milyen irányba változtak a bérbeadási szokások? Hogyan szólnak bele a szállodák az albérletpiacba és a home office elterjedése az emberek ingatlanvásárlási preferenciáiba? Ezekről és még több érdekességről beszélgettünk a RE/MAX Fortis Ingatlaniroda tulajdonosával.
Balázs és felesége Kinga vezetik a RE/MAX Fortis franchise irodát, ami Magyarországon, mint a világhírű RE/MAX cég képviselete működik.
Az ingatlanközvetítő cég a Föld 118 országában van jelen és mára már több mint 130 ezer tanácsadóval dolgoznak együtt! Balázs azt meséli, a pandémia alatt vált igazán egyértelművé számukra, mekkora is anyavállalatuk, mekkora családhoz tartoznak. „A RE/MAX Orlandotól egészen Stockholmig élőzött a világ legkülönbözőbb pontjairól, a legsokoldalúbb professzionális tanácsadók bevonásával, a COVID első hulláma alatt – meséli – és mi így jöttünk rá, hogy milyen hihetetlenül nagy cégről is van itt szó.”
*
Hogyan alakul most az ingatlanpiac és milyen tényezők hatnak rá?
Kezdjük azzal, hogy teljes mértékben átalakult, ami alatt azt értem, hogy megváltoztak az igények. Magyarországon jelenleg felértékelődött a földszinti, kertkapcsolatos vagy terasszal rendelkező ingatlanok értéke. Ez azért különösen meglepő, mert korábban az emberek kifejezetten az emeleti lakásokat részesítették előnyben.
A változás oka egyértelműen a home office elterjedésében keresendő, hiszen ennek hatására felismerték, mekkora értéke van akár a legkisebb kiülős lehetőségnek is, egy teraszon kávézásnak, egy kerti grillezésnek. Az érdeklődés eltolódott a családi házak, a kertkapcsolattal rendelkező ingatlanok felé, mivel rengetegen rájöttek, hogy ez a típusú otthon rendelkezik olyan kényelmi funkciókkal, melyek a megváltozott hétköznapokban sokat számítanak az életminőségük szempontjából.
Rendkívül frappáns megfogalmazás, hogy az otthonunk az új kávézónk, az új éttermünk és az új mozink.
Mennyire jellemző most a vidékre költözés?
Érdekes társadalmi tapasztalat, hogy egyre inkább megfigyelhető egy két részre szakadás. Sokan belvárosi ingatlanjaik értékesítése mellett döntöttek és az agglomerációba költöztek, ahonnan nagyjából ugyanannyi idő alatt jutnak be a munkahelyükre, ha ez egyáltalán szükséges. És ne feledkezzünk meg arról a tényről sem, hogy a fővároson kívüli területeken ugyanannyi pénzből nagyobb telekkel, nagyobb ház vásárolható. Nem mondhatom, hogy tömeges mozgásról, de látható mozgásról beszélünk.
Megmutatkozik ez az árak változásaiban: a belvárosi lakások olcsóbbak, az agglomerációban lévő ingatlanok drágábbak lettek?
A vidéken zajló folyamatokról nem tudok hitelesen nyilatkozni, hiszen egy budapesti irodát képviselek, tehát én a fővárosi változásokat látom. Amit erről a piacról biztonsággal elmondhatok, hogy a belvárosban dolgozó kollégák beszámolói alapján több olyan tényező is van, ami befolyásolja a négyzetméterárak módosulását, nem csak az emberek költözési szokásai.
Kiemelhető a tényezők közül a bérleti szektor átalakulása, a turizmus, a külföldiek eltűnése.
Az Airbnb-n rövidtávú kiadással foglalkozó tulajdonosok kénytelenek voltak kilépni a hosszútávú bérleti piacra vagy értékké tenni lakásaikat. Azaz ezt a kérdést nem lehet ennyire leegyszerűsíteni.
Az árak stagnálnak, lefelé vagy pedig felfelé mozognak?
Egy kicsit ugorjunk itt vissza az időben! Nagyon sokan félreértelmezik a jelenlegi folyamatokat, ugyanis a négyzetméterárak nagymértékű növekedése már 2019 novemberében leállt, jóval a 2020. márciusi történések előtt. Azaz ekkortól számítva stagnálás figyelhető meg az ingatlanárakban. Mivel azonban a média az árak zuhanását kommunikálta, a vevők óriási alkukkal igyekeznek ingatlanhoz jutni. A kollégáimmal együtt azt látjuk, hogy az ingatlanárak nem „szakadtak még be”.
Nem egy mindenhová begyűrűző gazdasági világválságról beszélünk, hanem egy járványügyi helyzetről, ami bizonyos szektorokat erősebben érint, míg másokat kevésbé. Ez nagy különbség a 2008-as helyzethez képest.
A tulajdonosok nem hajlandóak engedni az árból, a vevők erőteljesen alkusznak, de egy idő után rájönnek, hogy ha szükségük van az ingatlanra, akkor közelíteni kell az álláspontokat.
Mondhatjuk, hogy az Airbnb-k megszűnése miatt rengeteg ingatlan kerül piacra a jövőben?
Az Airbnb lakások nem szűnnek meg, ezt fontos az elején leszögeznem. A megváltozott jogszabály miatt gazdaságilag sok tulajdonosnak nem éri már meg a rövidtávú bérbeadás, így a hosszútávú felé fordultak. Az Airbnb-k kapcsán erről van szó. Vannak ugyanakkor, akik arra alapoznak, hogy hamarosan visszatérnek a turisták, helyreáll az idegenforgalom. Ők továbbra is maximum pár hónapra, fél évre adják ki ingatlanjaikat.
Jövőre minden esetre nagyon izgalmas szituáció várható, hiszen ha és amennyiben visszaállna a normál rend a fizetési kötelezettségeket tekintve, sok család nehéz helyzetbe kerülhet a fizetési moratórium védelme nélkül. Ha ez megtörténne és bedőlnének tömegesével a hitelek, aminek következtében sokan elveszítenék otthonaikat, a pénzintézetek pedig erre reagálva a piaci ár alatt dobnának piacra alacsonyabb értékű ingatlanokat, nos, egy ilyen dominó magával ránthatja az ingatlanárakat. De hangsúlyozom, ezek mind bizonytalan tényezők és egy pénzügyi szakember nagy valószínűséggel másképp fogalmazna. Ez csupán egy hipotézis, egy feltételezett – igen negatív – kimenetel. Ha józanul átgondoljuk a jelenlegi helyzetet, láthatjuk, hogy van esély az ingatlan szektor átalakulására, de egyelőre a gazdasági szakemberek sem mernek semmit biztosra kijelenteni, annyira képlékeny minden.
Mostanában hallani, hogy a szállodák kiadják hosszabb távra a szobáikat. Néhol reggeli és takarítás is van az árban. Hogyan módosítja ez az albérletpiacot?
Ez igencsak új fejlemény, én is nagyjából négy hete hallottam erről. Mivel a szállodai szobák nincsenek vendégekkel feltöltve, a szállodák pedig nem akarják elveszíteni bevételi forrásaikat, ezért 85-90 ezer forint per hó áron már kiadják szobáikat hosszútávú bérbeadásra. Ha ebben az árban a reggeli és a takarítás is benne foglaltatik, valóban esélytelen, hogy egy magánkézben lévő ingatlan versenyre keljen ezzel az ajánlattal. Ez mindenképp hatalmas változás a piacnak, a kérdés, hogy mennyi ideig lesz tartható ez az állapot. Lehet, hogy csak idén év végéig, de elképzelhető, hogy jövő márciusig is akár. Ha hosszabb távon így marad a helyzet, a külföldiek visszatéréséig nagyon átformálja majd a belvárost, a belvárosi bérleti díjakat.
Hogyan változik az iroda, illetve az üzleti célú ingatlanpiac?
Erről a kérdésről rengeteget lehetne beszélni! Alapvetően az irodai piac azért alakul át most nagymértékben, mert a három hónapos időszakban számos cégvezető felismerte, hogy a kollégák jelentős része home office-ban is tud dolgozni. A tulajdonosok, akik a bérleti díjakért felelősek, vagy azok, akik meghatározták a bérleti díjat, egy idő után választás elé kerülnek: vagy elveszítik a bérlőiket, vagy kénytelenek lesznek megállapodást kötni és vagy árat csökkenteni, vagy ugyanazért az árért nagyobb területet bérbe adni.
Tudni kell, hogy mindig a piac diktál és az, amit itt elmondtam, mindössze annak a józan számításnak az eredménye, ami szerint, ha kevesebb bérlő lesz a piacon, elindulhat egy ilyen mechanizmus. Ha a bérbeadók nem akarják, hogy üresen kongjanak az irodáik, ez a helyzet rendeződni fog. De arra, hogy ez miképp zajlik majd le, nem tudok választ adni. A mikorra, a mikéntre és a várható költségcsökkenés mértékére csak a piac adhatja meg a választ. A beárazást mindenkor a piac maga végzi.
Milyen állami intézkedések határozzák meg most az ingatlan szektort?
Néhányat sorolok csak fel, újra azzal a kitétellel, hogy kérek mindenkit, akit bármi módon érint, mélyebben érdekel mindaz, ami elhangzik, vegye fel a kapcsolatot egy pénzügyi szakemberrel és tájékozódjon, hiszen például hitelek esetében adott személyre, családra kell szabni a segítséget! Tehát: tavaly indult a Babaváró hitel, ami először még szabadfelhasználásúként futott, de később az állam felismerte, hogy ezt szabályozni kell; emellett ott van a nagy favorit, a CSOK is, és olyan újdonságok várhatóak, mint az 5%-os áfa vagy a 30 plusz 15 milliós konstrukció, amelyekbe nem is mennék bele, de amelyek megléte vagy tervezett megjelenése erősen hat az ingatlanszektor folyamatos változására.
Sokan pedig azt gondolják a mai napig, hogy nem szabad hitelt felvenni, hiszen a világválság idején megégették magukat devizahitelekkel. Érdemes tudni, hogy számos pénzintézet kínál ma már fix díjazású, kedvező konstrukciókat, annál is inkább, mivel az alapkamat alacsonyan van, így a hitelek kamata is alacsony lehet.
Mondhatjuk, hogy az ingatlanosoknak ez kedvez?
Jó nekünk is és jó a társadalomnak is, hiszen így nem csak a kínálati piac van, ahová az eladók kiteszik a különböző ingatlanjaikat, hanem a hitelek által a keresleti oldal is fellendülhet. Az emberek csak akkor tudnak vásárolni, ha van tőkéjük.
Hogyan zajlik egy ingatlan értékesítési folyamata nálatok?
A folyamat három nagy részre tagolható. Az első az előkészítés, a második a képviselet, a harmadik pedig a folyamat vége, ami összefoglaló néven „az eladás”. Az előkészítés során az ingatlant a megtervezett marketing stratégia segítségével, megfelelő minőségű és mennyiségű képpel, 3D virtuális websétával tesszük ki a piacra. Számtalan együttható szükséges ahhoz, hogy megszólítsa jövőbeni tulajdonosát. A képviselet és az eladás folyamatairól fontos tudni, hogy ezeket sokan félreértelmezik.
A felkészült és szakmailag minőségben dolgozó ingatlanos nem ül ölbe tett kézzel a csodát várva, miután meghirdette adott lakást vagy házat a legnagyobb platformokon. A mi munkánk ott kezdődik csak igazán, amikor megszavazták nekünk a bizalmat és a mi segítségünket kérik az értékesítésben. A vevőket szűrni kell, a velük való beszélgetés során fel kell mérnünk, valóban ezt az ingatlant keresik-e, hitelképesek, fizetőképesek-e. Minden ügyletünknél egészen az adásvételi tárgyalásig fogjuk a megbízónk kezét.
A 3D websétának óriási értéke van most a piacon, a pandémiás időszakban pedig különösen felértékelődött ez a lehetőség. Sokszor olyan érdeklődőink voltak, akiket végül személyesen is – szó szerint szkafanderben, maszkban, lábzsákkal, kesztyűben, betartva minden előírást – körbevezettünk, akik az otthonuk kényelmében már bejárták az adott teret a 3D websétával.
Vagyis könnyebb dolgotok volt így és komolyabb érdeklődőkkel találkoztatok csak?
Igen, ezt nagyon jól látod. Azt tapasztaltuk, hogy míg 2018-19-ben virágzott az „ingatlan turizmus”, azaz a rengeteg nézelődő jövés-menése, akik a tulajdonos és az ingatlanos idejét is rabolták, mert lényegében egyfajta tárlatvezetésre jöttek csak, addig a jelenlegi időszakban, mikor a 15-20 megtekintés 5-re redukálódott, akkor ebből az 5 főből meglett a vevőnk. Az emberek célirányosabbakká váltak.
Minden ingatlanotok megtekinthető virtuális sétával?
Igen. A szolgáltatási csomagunk része a 3D virtuális webséta. Ez független adott ingatlan értékétől, hiszen mindet ugyanúgy bejárjuk, mert azt tapasztaljuk, hogy az embereknek erre szükségük van, értékelik, hogy az otthonuk biztonságából is meg tudják tekinteni a lakást.
Ha jól tudom, nálatok hasonlít az ingatlanértékesítés az amerikai filmekben látottakra, ahol a tulajdonos nincs otthon a megmutatás során.
Jól tudod, ez egy nagyon nagyfokú bizalmi kapcsolat. Én rögtön az első pillanatban elmondom a leendő megbízónak, hogy a bizalmi híd kiépülése elengedhetetlen feltétele a közös munkánknak. Amennyiben úgy érzem, hogy ez nincs meg én is nemet mondhatok egy felkérésre.
Először is, mielőtt kiteszi valaki az ingatlanját a piacra, el kell döntenie és el kell fogadnia, hogy az a hely többé már nem az övé. Át kell állnia erre a gondolkodásmódra, mivel, amikor mi kimegyünk és elvégezzük a home stagingelés folyamatát (A lakás felkészítése, optimális állapotba hozása, semlegesítése átrendezés, a megbízó személyes tárgyainak „eltüntetése” által.), hogy adott lakás mondjuk könnyebben megszólítsa a reménybeli vevőket, akkor neki ezt hagynia kell, el kell engednie az érzelmi kötődését a helyhez.
Egyébként is az a tapasztalatunk, hogy ha a tulajdonos jelen van, akkor a vevőjelölt automatikusan átlép rajtunk és egész egyszerűen kommunikálni kezd a tulajdonossal, holott maga a mutatás és az ártárgyalás is a mi munkánkhoz tartoznak.
Sok esetben egy-egy ingatlan nagyobb eszmei értéket képvisel az érzelmi kötődés által a tulajdonosa szemében, mint a reális értéke…
Így van és ez bizony kulcskérdés. Az eladó nehezen viseli, mikor a reménybeli vevő azonnal a hibákat keresi, emlegeti fel. Utóbbi teszi ezt azért, hogy javítson alkupozícióján, előbbi az érzelmi érintettség hatására megfeszül és innentől én, mint ingatlanos nem tudom menteni a helyzetet. A mutatásnak is van egy sajátos metodikája, nem mindegy hogyan visszük piacra adott ingatlant, mit milyen sorrendben mutatunk be. Ha a tulajdonos elfogadja, hogy mi ehhez értünk, ez a mi szakmák, akkor hátra lép, kulcsot ad és nem lesz otthon a mutatás során. Majd’ minden megbízónkkal így működünk együtt.
Melyik szolgáltatásotok a legnépszerűbb?
A kialakult helyzetben az ingatlanok piaci elemzése. Ez hozzávetőlegesen egy ötvenezer forint értékű szolgáltatás, amelyet most díjmentessé tettünk, hogy ezzel is segítsük a családokat. Az értékbecslésben természetesen mi is érdekeltek vagyunk, hiszen ennek segítségével derülhet ki, hogy az általunk kihozott eredmény és az ő elképzelésük fedi-e egymást, közelíthető-e. Amennyiben igen, úgy megszülethet az együttműködés. Ha pedig nem, akkor sajnos el kell búcsúznunk egymástól, mert mi nem akarunk túlárazott ingatlanokkal foglalkozni. Szerencsére az emberek nagyobb része örömmel veszi, hogy kaphat egy reális képet arról, mit ér jelen pillanatban az ingatlanja a piacon.
Előfordulhat, hogy valakinek mindegy mit mondtok, ragaszkodik a saját maga által elképzelt piaci értékhez?
Igen, és itt is kettéoszlik a társadalom. Van az a fele, aki ragaszkodik a saját elképzeléséhez, mélyen érintett érzelmileg és nem hajlandó figyelembe venni a piac adta/szabta lehetőségeket. Ők azok, akik akár három évig is árulják a „nagypapa lakását”, mert annyira túl van árazva.
Minden ingatlan annyit ér, amennyit adnak érte.
A társadalom másik fele, köszönhetően akár a mi elemzésünknek (és remélhetőleg a belénk vetett bizalmának, ami mentén elhiszi, hogy egy-egy ilyen elemzés mögött komoly felkészültség, munka, technológia áll), végig gondolja, hogy mit akar, elfogadja a szakmai véleményt és elköteleződik amellett, hogy eladja az ingatlant minél hamarabb.
